17.12.2014

На тему изменения ставки Банка России. Не все понимают разницу между ставкой рефинансирования и ключевой ставкой, и даже не все глубоко вникли как же изменилась ставка, знают об оговорках. Поэтому небольшие пояснения.

Поскольку ключевая ставка Банка России как бы определяет нижнюю границу стоимости кредитных ресурсов (по данной ставке БЦ РФ выдает кредиты другим банкам сроком на 1 неделю, а также принимает от них депозиты на 1 неделю), ее повышение означает повышение стоимости заемного капитала в банковской системе. И хотя недельные кредиты ЦБ не являются определяющими в пассивах банковской системы, закрытие внешнего финансирования в текущем году довело долю финансирования со стороны ЦБ до 3,4 трлн руб. Плюс еще 3.7 трлн. руб. выделено по операциям РЕПО, минимальная ставка кредитования по которым как раз определяется ключевой ставкой. В совокупности доля ЦБ в валютах баланса банков РФ составляет около 10%. Это очень существенная величина, поскольку, с учетом нормы достаточности собственных средств в 10%, средства ЦБ сопоставимы с объемом собственного капитала. Одновременно с сообщением о повышении ключевой ставки Банк России сообщил, что кредиты, выдаваемые для финансирования инвестиционных проектов, застрахованных объектов, военной ипотеки и тп., т.е. средства под реальное кредитование, а не под спекуляции, будут предоставляться по ключевой ставке минус 8%, т.е. фактически под 9%. Таким образом в целом нагрузка на пассив баланса, т.е. стоимость совокупного капитала банка с повышением ключевой ставки не выросла одномоментно пропорционально данному индикатору, но плата по РЕПО в 17% — это как минимум изъятие у банков их операционной прибыли.

На рынок недвижимости столь резкое повышение ключевой ставки ЦБ оказало шокирующее воздействие. Банки уже с лета постепенно повышали процентные ставки по ипотеке и проектному финансированию. Если ранее при ключевой ставке в 5,5% и ставке рефинансирования в 8,25% ипотечные кредиты стоили 10,5%, т.е. маржа к ключевой ставке была в 5%, то теперь при ставке в 17-8%=9% можно говорить, что ставки по ипотеке будут стремиться как минимум к 15%+, а с учетом значимой долей сделок РЕПО и в целом сокращения денежно-кредитной массы – к 18-20%. При таких ставках ипотека жилья и рефинансирование объектов коммерческой недвижимости не имеет никакого смысла. При рублевых доходах населения и рублевых поступлениях от аренды (а они тяготеют больше к этой валюте, поскольку основные доходы арендаторов номинированы также в рублях) платить за кредит 20% — неподъемная ноша. Что это означает? Это означает, что ипотека и финансированию девелопмента фактически встают. Через ипотеку за последние 2 года совершалось более 50% сделок купли-продажи на рынке жилья. Соответственно рынок жилья сразу теряет в объемах поглощения в 2 раза. Подобное падение продаж на первичном рынке для девелоперов, осуществляющих строительство с высокой долей заемного капитала, означает отсутствие достаточного денежного потока для обслуживания обязательств, и соответственно банкротство.

Очень серьезные финансовые проблемы сейчас получаются и у тех девелоперов, кто имеет связанные с объектами валютные кредиты. Из-за курсовых разниц их обслуживание становится проблематичным. Даже у тех собственников, у которых большая часть договоров аренды подписана с привязкой к доллару или евро, в ближайшее время, с лагом около 3-х месяцев могут наступить проблемы, поскольку имея существенный разрыв с номинальными ставками аренды по другим объектам, арендаторы будут требовать пересмотра условий или будут переезжать несмотря на штрафы. А рефинансировать валютный кредит в рубли – это опять 20%+, что также съедает весь поток. Еще большие проблемы ожидают те компании, которые достраивают объекты, и которым необходимо рефинансировать проектный кредит через ипотеку построенного здания. Новых кредитов в силу ограниченности заемных источников банки сейчас могут вообще не выдавать.

Резюмируя, можно сказать, что участники рынка недвижимости вчерашней новостью были шокированы. Рынок находится в стрессовом состоянии. Многие видят свои перспективы сейчас не более чем на 3 месяца вперед, собираются переждать первый стресс, и далее нащупывать «дно», исходя от этого уже в своих дальнейших действиях.

источник —>>>

Добавить комментарий

Please log in using one of these methods to post your comment:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s